【開校ログ】物件を見に行く①

開校ログ

こんにちは!うるま市で開校予定の学習塾ベンガルです!

今日は物件の内覧に行ってきました。以前の条件と照らし合わせながら、見ていきたいと思います。

↓物件について考えた記事はこちら↓

物件①:角に立つリフォーム美人物件

まずはこちら

  • 家賃:約10マン円
  • 面積:約80㎡
  • トイレ:超きれい

お家賃9マン9センで条件ギリギリでクリア 笑

うるま市の中部病院近くの小道を入ったところになります。周りは住宅地です。

まず正面、右、左と3面とれている。住宅用で言うところの「角部屋」ですね。面が取れてると視認性が抜群なので看板効果が大きくなりますからね。いいぞ。

一方通行の標識が明らかに気になりますが、そんなの全然良いですから。中古車買うときのミラーのとこの擦り傷ぐらいにしか感じません。

強いて言えば、大通りに面していないので目立たないというとこが弱点。小さい店舗なのでそこまでのダメージはありませんが、チラシ等の認知活動にかなりの労力をかけることが予想される…オープンする前から仕事が増えてしまった 笑

もしここでやるなら「こんなところに学習塾?」って垂れ幕でも作りますか。右にも左にも看板広告スペースがあるのでえげつないほどののぼり祭りも面白いかもしれません。

それではさっそく中へ…

おおおおおお…なんかいい感じ!

思ってたより広くてカスタムの可能性を感じます。

床のシートが暗くて何だか圧迫感があるのもご愛嬌。なんだか渋いバーのカウンターみたいでしょ?とか言っとけばいいのだ。しかも裸足で歩いてみたけど、意外といける。そもそもあまり傷がついていない。これは靴を脱ぐタイプの塾だな。

聞けばリフォームした部屋とのこと。ぜんぶ綺麗なのも納得。

ではトイレは…

綺麗!トイレが美人!しかも手洗いの水圧も悪くない!これは掃除のし甲斐がある!

と思ったら、ホースを取り付ける蛇口がないじゃないか?ん?そもそも床のシートが地続きで貼られてる?

てことはココ水で流せない?拭き掃除のみ?

ん~…ちょっと嫌だな…すこしだけ減点しておこう…

キッチンシステムが結構でかい。新しいからいいのだけれど、この小部屋はたぶん使い方に頭を悩ますだろうな。

たぶん、うまく使えなくて物置になるんだと思う。左側のスペースのとこに蛍光灯を置くんだろうな。掃除道具とか一緒に置くんだろうな。

物件①のまとめ

家賃、広さ、トイレとすべての条件をクリア!ただ立地的に目立たない部分が弱点。認知活動は3年以上は必要になる。外のスペースが自由に使えそうなので、いろいろできそうです。徒歩5分のところに塾の密集地域があり、それも結構よい。最寄りの中学も1学年200名超える規模でした。

物件②:なぜかすでに塾な物件

次はこちら

  • 家賃:5マン円
  • 面積:約50㎡
  • トイレ:きれい

こちらはうるま市勝連の物件。与勝中学校の区域になるところです。

外観の写真は撮っていない…それはボロいからだ。てことで中の写真を。

そう。そうなのだ。なぜかすでに塾なのだ。それはもちろん奥が小部屋に仕切られているから。これはすごい。

写真を見てはわかりづらいですがここは結構狭いですね。いまの勤務先も50㎡なのでそんなに変わらないんですが、この右側のトイレ・キッチンスペースの部屋がせり出してきててウザい。でもその裏にホワイトボード貼れそうなので、何だかんだ助かる。

店舗を見てると「壁」の価値がすごくよくわかります。壁がないとお知らせもポスターもダーツもボルダリングも何もできないんです。圧迫感と利便性のバランスのとり方に壁のデザインの極意があります。そして意外と塾は貼るものが多い。

上が少しだけ開いてるのがすばらしい。ナイスデザインである。ただ不動産屋さん曰く、上が開いてるのが嫌だというお客さんが結構いるらしい。やんわり僕が変人だということを指摘されたようでもモヤっとする。


仕切られた部屋の一つ一つはかなり小さい。そりゃそうだよね。こんなことで文句は言わないよ。

ただ写真を見ておわかりのように、3面が窓に囲まれてかなり明るいのである。これは良いね。陰キャの僕も日に当たると踊り出すサボテン人形のような部分がありますから。

逆に言えば、夏場は超絶に暑そうな部屋です。気になってクーラーの穴探したら、一つしかない…。確定だ、この部屋はきっと暑い。右奥の小部屋は冷気が届かない蒸し風呂になるのが予想されますね…

ま、左からAルーム、Bルーム、サウナって呼べばいいか。ここで営業するときは「サウナ型授業」というサービスも打ち出そう。キャッチコピーは「点数上げて体重落とそう」だな。

そう思うと、やっぱり小部屋は上のとこ開いてないと冷気が届かない、空気が循環しないで大変なことになるな。

しっかし、窓枠のとこきったねえな!

まぁ良い 笑 これぐらいなら落とせる気がするし、風流とも言える。枕草子にも出てきそうな感じがして、いとよろし。まぁ家賃が安いというのはそういうことなのですしね。

ん…?まさかトイレが……?( ゚Д゚)

セ――――――フ!完全にきれい。リフォーム済でした。

建物が古く、痛みもところどころあるためリフォームを入れ、家賃は安くなっているとのこと。安いというのはそういうことなのだ。

しかも「ある程度古いので内装やらなんやらは自由にやってもらってOK」なんだって。いいじゃん、カスタムできるじゃん。ちなみにじゃあ壁に落書きとかしてもいいんですか?って聞いたらそれはダメって言われました 笑

おまけみたいなもんですが、階段のところにのぼりを差し込むやつがついていました。

あと玄関前の階段踊り場にちょっとした小屋を立てることもOKだそうで

靴箱とか雨に濡れないように置けたらいいですよね。

物件②まとめ

家賃=◎、広さ=△、トイレ=〇

広さ的には△なものの、家賃が安く中学校に近いのですぐ収益健全化できそうです。建物自体が古いのですが、中はまだまだ綺麗なので意外とあり。ただ今後の展開が見えない感じがしました。2年目にある程度定員いっぱいになって終わりという感じがします。中学から徒歩5分ぐらいで周囲に塾もあまりないので開業はしやすそう。契約してすぐに営業可能な店舗です

ではでは今日はこのへんで。

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